Rumah di Jakarta Vs Bekasi Cs, Mana yang Lebih Cepat Terjual?
Jakarta, CNBC Indonesia - Pasar rumah di Jakarta dan wilayah penyangga memiliki karakter yang berbeda. Keterbatasan lahan di ibu kota membuat pilihan rumah primary relatif terbatas, sementara kawasan penyangga memiliki pasokan yang jauh lebih besar.
Kondisi tersebut membuat perbandingan penjualan tidak bisa hanya dilihat dari jumlah unit yang terserap. Besarnya stok yang tersedia di masing-masing wilayah ikut menentukan seberapa cepat rumah yang ditawarkan dapat terserap pasar.
"Jakarta tidak banyak supply rumah dijual untuk primary market kecuali apartemen karena keterbatasan lahan. Jadi kalau dibandingkan dengan rumah di wilayah penyangga, tentu serapan penjualannya akan lebih cepat daripada wilayah penyangga yang dari sisi supply lebih banyak stok rumah dijual," kata Pengamat Properti dari Colliers, Aleviery Akbar kepada CNBC Indonesia, Minggu (11/10/2026).
Kondisi Jakarta menjadi semakin berbeda ketika dibandingkan dengan kawasan di sekitar ibu kota seperti Tangerang dan Bekasi. Pengembang di wilayah tersebut masih memiliki ruang yang lebih besar untuk menyediakan proyek hunian baru dalam jumlah banyak.
Perbedaan pasokan tersebut membuat angka penjualan perlu dibaca bersama dengan kondisi stok. Wilayah dengan pilihan rumah yang lebih banyak tidak otomatis mencatat penyerapan yang lebih cepat karena pembeli memiliki lebih banyak alternatif untuk dipertimbangkan.
"Untuk pasar Jakarta, keterbatasan lahan menjadi faktor utama yang membuat supply rumah primary terbatas. Di sisi lain, wilayah penyangga mempunyai supply yang lebih besar sehingga stok rumah yang ditawarkan kepada konsumen juga lebih banyak," ujarnya.
 Awal Desember 2017, Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mencatat capaian Program Satu Juta Rumah sebanyak 765.120 unit rumah, didominasi oleh pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sebesar 70 persen, atau sebanyak 619.868 unit, sementara rumah non-MBR yang terbangun sebesar 30 persen, sebanyak 145.252 unit.Program Satu Juta Rumah yang dicanangkan oleh Presiden Joko Widodo, sekitar 20 persen merupakan rumah yang dibangun oleh Kementerian PUPR berupa rusunawa, rumah khusus, rumah swadaya maupun bantuan stimulan prasarana dan utilitas (PSU), 30 persen lainnya dibangun oleh pengembang perumahan subsidi yang mendapatkan fasilitas KPR FLPP, subsisdi selisih bunga dan bantuan uang muka. Selebihnya dipenuhi melalui pembangunan rumah non subsidi oleh pengembang.Ketua Umum Asosiasi Pengembang Perumahan dan Pemukiman Seluruh Indonesia (Apersi) Junaidi Abdillah mengungkapkan, rumah tapak masih digemari kelas menengah ke bawah.Kontribusi serapan properti oleh masyarakat menengah ke bawah terhadap total penjualan properti mencapai 70%.Serapan sebesar 200.000 unit ini, akan terus meningkat pada tahun 2018 menjadi 250.000 unit. Foto: Muhammad Luthfi Rahman |
Dalam tiga tahun terakhir, perubahan kondisi pasar nasional turut memengaruhi Jakarta dan kawasan penyangga. Namun, karakter pasarnya tetap tidak sama karena struktur pasokan dan ketersediaan lahan di kedua wilayah tersebut berbeda.
Data pasar secondary juga menunjukkan adanya aktivitas di kawasan penyangga. Pada semester I-2026, inventori rumah secondary nasional meningkat 2,6%, sementara Jakarta mencatat kenaikan sekitar 3,6%. Tangerang dan Bekasi juga menjadi sejumlah wilayah yang mengalami kenaikan inventori cukup besar.
"Jadi ketika melihat penjualan rumah di Jakarta dan wilayah penyangga selama beberapa tahun terakhir, harus dibedakan antara tingkat permintaan dengan jumlah supply. Penyerapan yang cepat di Jakarta juga dipengaruhi oleh terbatasnya pilihan rumah yang tersedia," kata Aleviery.
Di sisi lain, pasar rumah secondary memberikan pilihan yang lebih luas bagi konsumen yang mencari hunian di luar proyek baru. Perubahan preferensi pembeli juga terlihat dari meningkatnya pencarian terhadap rumah yang sudah siap dihuni atau sudah direnovasi.
Kondisi tersebut membuat persaingan pasar rumah di Jakarta dan wilayah penyangga tidak semata-mata ditentukan oleh harga. Ketersediaan unit, lokasi, kondisi rumah, serta pilihan yang tersedia bagi konsumen menjadi faktor penting dalam menentukan kecepatan penyerapan.
"Jakarta tetap memiliki pasar yang menarik karena supply rumah primary sangat terbatas, sedangkan wilayah penyangga memiliki stok yang lebih banyak. Karena itu, serapan rumah di Jakarta dapat terlihat lebih cepat dibandingkan wilayah penyangga, meskipun masing-masing pasar memiliki karakter yang berbeda," ujar Aleviery.
(fys/wur) [Gambas:Video CNBC]