CNBC Indonesia
Search History

Cara Menentukan Harga Sewa Tanah Kosong

Dany Gibran,  CNBC Indonesia
18 September 2026 14:57
Cara Menentukan Harga Sewa Tanah Kosong
Foto: Ilustrasi tanah di sewa (Dok: Freepik)
Daftar Isi

Jakarta, CNBC Indonesia - Menentukan harga sewa tanah kosong tidak cukup hanya dengan melihat luas tanah atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Harga sewa dipengaruhi oleh kondisi pasar dan karakteristik tanah, mulai dari lokasi, akses jalan, luas dan bentuk lahan, kondisi fisik, legalitas, hingga penggunaan yang dapat dilakukan di atas tanah tersebut.

Tidak ada tarif sewa tanah per meter persegi yang berlaku sama untuk seluruh objek tanah di Indonesia. Karena itu, salah satu cara praktis untuk memperkirakan harga sewa adalah membandingkan tanah yang akan disewakan dengan beberapa tanah sejenis di area yang sama atau memiliki karakteristik lokasi serupa.

Dalam penilaian properti, pendekatan pasar merupakan salah satu pendekatan yang menggunakan data pembanding. Namun, ketentuan teknis dalam PMK Nomor 99 Tahun 2024 berlaku untuk penilaian oleh Penilai Pemerintah di lingkungan Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN), bukan formula wajib bagi pemilik tanah dalam menentukan harga sewa. Peraturan tersebut dapat menjadi referensi untuk memahami prinsip penggunaan data transaksi atau penawaran dan analisis pembanding.

Cara Menghitung Harga Sewa Tanah Kosong

Untuk pemilik tanah, salah satu cara praktis untuk memperkirakan harga sewa adalah menggunakan harga sewa tanah pembanding sebagai dasar. Langkahnya sebagai berikut.

1. Tentukan luas dan karakteristik tanah

Catat luas tanah, lebar muka atau frontage, bentuk bidang, kondisi permukaan tanah, akses kendaraan, kondisi jalan, ketersediaan listrik dan air, serta karakter lingkungan di sekitar tanah.

Informasi ini diperlukan karena dua tanah dengan luas sama belum tentu mempunyai nilai sewa yang sama.

2. Cari tanah pembanding

Sebagai panduan praktis, pemilik dapat membandingkan sekitar tiga hingga lima objek yang karakteristiknya relatif serupa. Jumlah tersebut bukan ketentuan wajib, tetapi dapat membantu mengurangi ketergantungan pada satu data penawaran.

Pembanding sebaiknya memiliki kemiripan dari sisi:

  • lokasi;

  • akses jalan;

  • luas;

  • frontage;

  • bentuk tanah;

  • kondisi fisik;

  • penggunaan atau peruntukan;

  • fasilitas dan utilitas.

3. Hitung harga sewa per meter persegi

Gunakan rumus:

Harga sewa per m² per tahun = harga sewa tahunan ÷ luas tanah

Contoh, sebuah tanah seluas 500 m² ditawarkan Rp80 juta per tahun.

Maka:

Rp80 juta ÷ 500 m² = Rp160.000/m² per tahun

Lakukan perhitungan yang sama terhadap tanah pembanding lainnya.

4. Sesuaikan setiap pembanding

Harga pembanding tidak harus sama persis dengan tanah yang akan disewakan.

Misalnya, tanah pembanding berada tepat di jalan utama, sedangkan tanah yang akan disewakan berada di jalan sekunder. Harga pembanding tersebut tidak sebaiknya langsung disamakan.

Sebaliknya, apabila tanah yang akan disewakan mempunyai frontage lebih lebar, akses kendaraan lebih baik, atau kondisi tanah lebih siap digunakan, karakteristik tersebut perlu dipertimbangkan dalam menentukan harga.

5. Tentukan kisaran harga

Setelah beberapa pembanding dianalisis dan disesuaikan, pemilik dapat memperoleh kisaran harga per m² per tahun.

Sebagai langkah praktis, median dari data pembanding yang sudah disesuaikan dapat digunakan sebagai salah satu titik referensi. Ini merupakan metode praktis, bukan formula yang diwajibkan oleh pemerintah.

6. Tentukan harga penawaran

Harga indikatif tidak harus sama dengan harga yang akhirnya disepakati.

Pemilik dapat memasang harga penawaran sedikit di atas harga target untuk memberikan ruang negosiasi, selama tetap masuk akal dibandingkan tanah sejenis di sekitar lokasi.

Rumus Harga Sewa Tanah per Meter

Rumus dasar yang dapat digunakan adalah:

Harga sewa tahunan = luas tanah × harga sewa per m² per tahun

Sedangkan untuk menghitung harga per meter dari suatu penawaran:

Harga sewa per m² per tahun = harga sewa tahunan ÷ luas tanah

Contoh:

  • Luas tanah: 600 m²

  • Harga sewa: Rp90 juta per tahun

Maka:

Rp90.000.000 ÷ 600 = Rp150.000/m² per tahun

Jika harga indikatif hasil perbandingan adalah Rp150.000 per m² per tahun, tanah seluas 600 m² mempunyai estimasi sewa:

600 × Rp150.000 = Rp90 juta per tahun

Perhitungan tersebut hanya merupakan titik awal. Harga akhir tetap bergantung pada kondisi tanah dan pasar.

Contoh Perhitungan Harga Sewa Tanah

Misalnya pemilik mempunyai tanah kosong seluas 500 m².

Setelah melakukan pencarian, diperoleh empat data pembanding:

Catatan: seluruh angka pada tabel merupakan simulasi untuk menjelaskan cara perhitungan, bukan patokan harga sewa tanah di wilayah tertentu.

Dari data tersebut, kisaran awal berada pada Rp140.000-Rp160.000 per m² per tahun.

Namun, pemilik tidak sebaiknya langsung mengambil rata-rata tanpa melihat perbedaan masing-masing tanah.

Misalnya:

  • Tanah A berada di jalan utama.

  • Tanah B memiliki frontage lebih lebar.

  • Tanah C memiliki akses yang lebih sempit.

  • Tanah D membutuhkan pekerjaan pematangan lahan.

Setelah karakteristik tersebut diperhitungkan, misalnya harga indikatif tanah yang akan disewakan ditetapkan pada Rp150.000 per m² per tahun, maka:

500 m² × Rp150.000 = Rp75 juta per tahun

Dengan demikian, Rp75 juta per tahun merupakan estimasi awal, bukan harga transaksi yang otomatis harus diterapkan.

Cara Memilih Tanah Pembanding

Pemilihan pembanding sangat menentukan kualitas estimasi harga. Tanah yang tidak sebanding dapat menghasilkan patokan yang menyesatkan.

Utamakan lokasi yang relatif dekat

Pembanding idealnya berada di kawasan yang sama atau memiliki karakter pasar serupa.

Tanah yang berada di jalan utama sebaiknya tidak langsung dibandingkan dengan tanah yang berada di gang sempit hanya karena keduanya berada di kelurahan yang sama.

Samakan tujuan penggunaan

Tanah yang ditawarkan untuk gudang tidak selalu dapat dibandingkan secara langsung dengan tanah yang ditujukan untuk restoran atau lahan parkir.

Setiap kegiatan membutuhkan kondisi lokasi dan akses yang berbeda.

Perhatikan luas dan bentuk tanah

Dua tanah dengan luas 500 m² belum tentu mempunyai daya tarik yang sama.

Tanah berbentuk persegi atau persegi panjang dengan frontage yang memadai mungkin lebih mudah dimanfaatkan dibandingkan tanah dengan bentuk tidak beraturan.

Bedakan harga penawaran dan harga transaksi

Harga yang tercantum dalam iklan merupakan harga yang diminta pemilik. Harga tersebut belum tentu sama dengan nilai yang akhirnya disepakati.

Dalam penilaian oleh pemerintah, PMK 99 Tahun 2024 juga mengatur basis data penilaian yang memuat data transaksi, penawaran, dan hasil penilaian. Hal ini menunjukkan bahwa data penawaran dan data transaksi merupakan informasi yang dapat dibedakan dalam proses analisis nilai.

Karena itu, semakin baik kualitas data yang diperoleh, semakin kuat dasar penentuan harga.

Faktor yang Mempengaruhi Harga Sewa Tanah

Lokasi

Lokasi bukan sekadar nama kota atau kabupaten. Dalam satu wilayah yang sama, tanah di jalan utama, jalan sekunder, kawasan perdagangan, permukiman, atau kawasan industri dapat mempunyai pasar penyewa berbeda.

Yang perlu diperhatikan adalah manfaat lokasi tersebut bagi calon penyewa.

Akses jalan

Akses menjadi faktor penting untuk tanah yang digunakan sebagai gudang, bengkel, tempat usaha, area parkir, atau kegiatan yang membutuhkan kendaraan.

Akses untuk mobil pribadi tentu berbeda dengan akses yang memungkinkan kendaraan barang atau truk masuk.

Lebar frontage

Frontage adalah lebar bidang tanah yang menghadap jalan.

Untuk bisnis yang mengandalkan visibilitas seperti restoran, toko, showroom, atau kegiatan ritel, frontage dapat memengaruhi daya tarik tanah.

Luas dan bentuk

Luas tanah merupakan dasar perhitungan harga sewa, tetapi bukan satu-satunya faktor.

Tanah yang lebih luas belum tentu mempunyai harga sewa per m² yang lebih tinggi. Bentuk bidang dan luas efektif yang dapat digunakan juga perlu diperhatikan.

Kondisi fisik

Permukaan tanah, kebutuhan pengurukan, drainase, kebersihan, dan potensi genangan dapat memengaruhi biaya awal yang harus dikeluarkan penyewa.

Semakin besar biaya persiapan yang diperlukan, semakin penting faktor tersebut dimasukkan dalam negosiasi.

Legalitas

Dokumen kepemilikan dan status tanah perlu diperiksa sebelum tanah ditawarkan.

Untuk tanah yang akan digunakan sebagai lokasi usaha, calon penyewa juga perlu memastikan kegiatan yang direncanakan sesuai dengan ketentuan tata ruang dan perizinan yang berlaku. Dalam sistem OSS, Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) tercantum sebagai salah satu persyaratan dasar.

Potensi penggunaan

Tanah yang dapat digunakan untuk beberapa kegiatan secara legal dan memiliki akses yang baik dapat mempunyai pasar penyewa yang lebih luas dibandingkan tanah dengan keterbatasan penggunaan.

Karena itu, pemilik sebaiknya tidak hanya melihat nilai tanah, tetapi juga memahami jenis kegiatan yang secara nyata dapat dilakukan di lokasi tersebut.

Apakah NJOP Bisa Menjadi Patokan Harga Sewa Tanah?

NJOP bukan tarif sewa tanah.

NJOP merupakan dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan (PBB-P2). PMK Nomor 85 Tahun 2024 mengatur pedoman penilaian PBB-P2, termasuk penetapan NJOP berdasarkan proses penilaian dan metode seperti perbandingan harga untuk objek tertentu. Peraturan tersebut berlaku sebagai pedoman utama dalam penilaian PBB-P2 dan mencabut PMK 208/PMK.07/2018.

Karena NJOP mempunyai konteks perpajakan, nilainya tidak otomatis menjadi harga sewa tanah.

Dengan demikian, tidak tepat menganggap ada rumus umum seperti:

Harga sewa = persentase tertentu × NJOP

NJOP sebaiknya diperlakukan sebagai informasi tambahan, bukan satu-satunya dasar untuk menetapkan harga sewa.

Untuk menentukan harga sewa, data pembanding berupa tanah yang memang ditawarkan atau disewakan dengan karakteristik serupa biasanya lebih langsung menggambarkan kondisi pasar.

Harga Sewa Tanah Berdasarkan Lokasi dan Peruntukan

Tanah yang berada di lokasi yang sama belum tentu memiliki nilai sewa yang sama. Salah satu alasannya adalah kebutuhan penyewa berbeda berdasarkan jenis penggunaan.

 

Dengan demikian, penetapan harga tidak hanya menjawab pertanyaan "tanah ini ada di mana?", tetapi juga "tanah ini dapat dimanfaatkan untuk apa?"

Untuk penggunaan sebagai lokasi usaha, kesesuaian tata ruang dan persyaratan dasar perizinan tetap perlu diperiksa.

Cara Menentukan Harga Sewa untuk Kontrak Jangka Panjang

Untuk kontrak beberapa tahun, pemilik sebaiknya tidak hanya mengalikan tarif tahunan dengan jumlah tahun.

Beberapa hal yang perlu disepakati antara lain:

  • apakah tarif tetap selama masa kontrak;

  • apakah ada kenaikan pada tahun tertentu;

  • jadwal pembayaran;

  • uang jaminan, jika ada;

  • pembagian kewajiban pajak;

  • biaya pematangan atau perawatan lahan;

  • izin membangun fasilitas sementara;

  • tanggung jawab atas kerusakan;

  • kondisi tanah saat masa sewa berakhir.

Apabila ada kenaikan harga, mekanismenya sebaiknya ditulis secara jelas dalam kontrak sehingga kedua pihak mempunyai acuan yang sama.

Untuk kontrak bernilai besar atau memiliki ketentuan yang kompleks, pemeriksaan dokumen dan konsultasi profesional dapat dipertimbangkan.

PPh atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017. Peraturan tersebut berstatus berlaku, dan DJP kembali menegaskan pada Agustus 2026 bahwa PPh atas penghasilan persewaan tanah dan/atau bangunan bukan merupakan jenis pajak baru.

Jumlah bruto tersebut mencakup seluruh pembayaran yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas tertentu apabila menjadi bagian dari nilai persewaan.

Sebagai contoh, apabila nilai bruto sewa tanah adalah Rp100 juta, maka PPh Final yang dihitung berdasarkan tarif tersebut adalah:

10% × Rp100 juta = Rp10 juta

Mekanisme pemotongan bergantung pada status penyewa. Jika penyewa bertindak atau ditunjuk sebagai pemotong PPh, pajak dipotong oleh penyewa. Jika penyewa bukan pemotong, pihak yang menyewakan membayar sendiri PPh Final yang terutang.

Karena itu, kontrak sebaiknya memperjelas nilai sewa dan pengaturan kewajiban pajak masing-masing pihak.

Kesalahan yang Sering Dilakukan Saat Menentukan Harga Sewa

Mengikuti satu iklan

Satu iklan belum tentu mencerminkan harga pasar. Pemilik dapat memasang harga terlalu tinggi, terlalu rendah, atau memiliki alasan khusus di balik harga tersebut.

Menggunakan NJOP sebagai harga sewa

NJOP bukan tarif sewa. Nilai tersebut dapat menjadi informasi tambahan, tetapi harga sewa sebaiknya tetap dibandingkan dengan pasar sewa yang relevan.

Menyamakan semua tanah dalam satu kawasan

Tanah di jalan utama belum tentu mempunyai harga yang sama dengan tanah di jalan lingkungan meskipun secara administratif berada di wilayah yang sama.

Mengabaikan bentuk dan akses

Luas yang sama tidak menjamin kemudahan pemanfaatan yang sama.

Melupakan pajak

Harga sewa yang disepakati perlu dilihat bersama kewajiban PPh Final agar pemilik mengetahui nilai bruto dan konsekuensi pajaknya.

Menentukan harga berdasarkan potensi yang belum pasti

Pemilik sebaiknya tidak menetapkan harga tinggi hanya karena menganggap tanah cocok untuk jenis usaha tertentu tanpa memeriksa permintaan, akses, dan ketentuan penggunaan ruang.

Tidak menentukan batas negosiasi

Sebelum memasang iklan, pemilik sebaiknya sudah mengetahui harga penawaran, target transaksi, dan batas minimum yang masih dapat diterima.

Tips Menentukan Harga agar Tanah Cepat Disewa

Harga penawaran dapat dipertimbangkan bersama karakteristik tanah dan harga pembanding di sekitarnya, bukan hanya berdasarkan apakah harga tersebut merupakan yang termurah.

Pemilik dapat membagi harga menjadi tiga angka:

Harga target adalah nilai yang ingin diterima setelah negosiasi.

Harga penawaran adalah angka yang ditampilkan kepada calon penyewa dan masih memberikan ruang negosiasi.

Harga minimum adalah batas terendah yang masih dapat diterima setelah mempertimbangkan pajak dan biaya yang menjadi tanggungan pemilik.

Selain harga, informasi tanah perlu dibuat jelas, termasuk luas, frontage, akses kendaraan, kondisi permukaan, lokasi, fasilitas, dan jangka waktu sewa.

Informasi yang lengkap membantu calon penyewa membandingkan tanah tersebut dengan pilihan lain.

Kalkulator Sederhana Harga Sewa Tanah

Untuk membuat estimasi awal, gunakan langkah berikut.

Luas tanah: 500 m²

Data pembanding:

  • A: Rp160.000/m²/tahun

  • B: Rp150.000/m²/tahun

  • C: Rp150.000/m²/tahun

  • D: Rp140.000/m²/tahun

Setelah mempertimbangkan perbedaan lokasi, akses, frontage, bentuk dan kondisi tanah, misalnya diperoleh harga indikatif Rp150.000/m²/tahun.

Maka:

500 × Rp150.000 = Rp75 juta per tahun

Jadi, estimasi awal harga sewa adalah Rp75 juta per tahun.

Angka tersebut merupakan hasil simulasi dan tidak dapat dianggap sebagai harga pasar yang berlaku umum. Untuk kebutuhan penilaian formal, pendekatan dan metode yang digunakan dapat berbeda sesuai tujuan penilaian dan objeknya.

Disclaimer: Informasi mengenai harga sewa tanah dalam artikel ini bersifat informatif dan edukatif, bukan merupakan penilaian properti resmi, nasihat hukum, atau nasihat perpajakan. Contoh angka dan simulasi hanya untuk menjelaskan cara perhitungan dan tidak mencerminkan harga pasar di wilayah tertentu. Harga sewa aktual dapat berbeda berdasarkan lokasi, kondisi tanah, akses, peruntukan, kondisi pasar, kesepakatan para pihak, serta ketentuan yang berlaku. Untuk transaksi bernilai besar atau kebutuhan penilaian resmi, pembaca disarankan menggunakan jasa penilai atau profesional yang berwenang.

 

(dag/dag) [Gambas:Video CNBC]
Most Popular
Features
Loading...